전세사기 유형 정리 ｜ 보증금 지키는 현실적인 예방 방법

전세 계약을 앞두고 가장 먼저 떠오르는 걱정은 단연 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까입니다.

최근 몇 년 사이 전세사기 수법은 더욱 정교해졌고, 단순한 부주의가 수천만 원에서 수억 원의 손실로 이어지는 사례도

적지 않습니다.

이번 글에서는 전세사기 판단 기준, 그리고 실제 계약 과정에서 바로 활용할 수 있는 보증금 보호 체크 포인트를 중심으로

정리해 보겠습니다.

전세사기 유형 정리 ｜ 보증금 지키는 현실적인 예방 방법

전세 제도의 구조적 위험, 왜 문제가 반복될까?

전세는 임차인이 목돈을 임대인에게 맡기고, 계약 종료 시 동일 금액을 돌려받는 한국 특유의 임대차 방식입니다.

월세 부담이 없다는 장점이 있지만, 보증금 반환은 전적으로 임대인의 자금 상황과 주택 가치에 의존한다는

구조적 한계가 있습니다.

특히 최근에는 집값 하락, 전세가율 상승, 다주택자의 대출 의존도 증가 이런 요인이 겹치면서 보증금 미반환 위험이

현실적인 문젝 되었습니다.

2026년부터는 실거래 신고 시 자금 흐름 증빙이 강화되고, 전세대출 심사 기준도 보수적으로 바뀌어 제도적 보완이

진행 중입니다.

전세사기로 판단되는 대표적인 3가지 유형

모든 분쟁이 전세사기에 해당하는 것은 아니지만, 다음 유형은 특히 주의해야 합니다.

1. 시세 대비 과도한 채무 구조 (일명 깡통주택)

주택 매매가격보다 근저당+전세보증금 합계가 더 큰 경우 경매로 넘어가면 보증금 전액을 돌려받기가 어렵습니다.

일반적으로 시세 대비 부채 비율이 70% 이상이면 위험, 80%를 초과하면 고위험으로 분류됩니다.

2. 권리관계 은폐 또는 허위 설명

신탁 부동산임에도 이를 알리지 않고 계약, 동일 주택을 여러 명과 중복 계약, 실소유자와 계약하지 않은 경우 등이 이에 해당되며

2026년부터는 중개사의 신탁원부 설명 의무가 강화되었지만, 계약자 본인의 확인도 필수입니다.

3. 계약 단계별 보증금 보호 체크리스트

전세사기는 사후 대응보다 사전 차단이 훨씬 중요합니다. 아래 순서대로 점검해 보세요.

①계약 전 확인 사항

- 등기부등본 확인: 갑구의 소유자 일치 여부와, 을구의 근저당, 가압류, 신탁 여부등을 확인해 봐야 합니다.

- 실거래가 비교: 국토부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱을 활용하여 최근 거래된 금액을 확인해 보실 수 있습니다. 시세대비

전세가가 높다면 재검토가 필요합니다.

②계약 시 반드시 넣어야 할 특약

- 잔금일 이후 담보권 설정 금지 조항, 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환, 소유권 변경 시 계약 해제 가능 조항

의 특약은 분쟁 발생 시 가장 강력한 방어 수단이 됩니다.

③계약 후 해야 할 절차

- 계약을 하셨다면 확정일자를 받으시고, 잔금이 치러지는 당일 전입신고를 하여야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

이미 문제가 생겼다면 이렇게 대응하세요

보증금 반환이 지연되거나 위험 신호가 보인다면, 감정적으로 대응하기보다 절차적으로 움직여야 합니다.

1. 임차권등기명령

- 이사를 가야 하는 상황에서도 권리 유지를 위한 필수절차입니다. 등기 완료 후 이사해야 효력이 유지됩니다.

2. 내용증명 발송

- 계약 해지 의사와 반환 요구를 명확히 남겨두는 것이 중요합니다. 이는 향후 소송이나 보증보험 청구 시 핵심 증거가 됩니다.

3. 전세사기 피해 지원 제도 활용

- 현재 법률 상담, 긴급 금융 지원, 임시 거처 연계 등을 지원하는 공공 전세사기 피해 지원 창구가 운영 중에 있습니다.

전세는 여전히 많은 사람들이 선택하는 주거 방식이지만, 정보를 제대로 알지 못하면 큰 위험으로 돌아올 수 있습니다.

시세 대비 구조 확인, 등기부등본과 특약 점검, 전입신고와 확정일자 이 기본만 지켜도 전세사기 위험은 크게 줄일 수 있습니다.